２０１９年最新資料は、下からどうぞ。
２０１９年１２月３１日現在の INVITATION HOMES 社のポートフォリオ
2019End
アメリカ不動産投資で資産倍増中！ブログ管理人中山道子です。
２０１９年４月は、お忙しい中、ZOOM 会議参加ありがとうございました。
投資塾に向けてのサンプラー的な公開会議でしたが、ご参考になりましたでしょうか？ 「フリップがあったほうがわかりやすかった」というお声があったので、記事で補足させていただきます。
２０日のビデオは、下からご覧いただけます。
２１日のビデオは、下からご覧いただけます。
レクチャーテーマや使った資料は同じなのですが、２１日は、２０日のときのフィードバックを前提に、より丁寧なご説明を心がけました。多少話の持っていきかたが変わったので、初日参加だけではわかりにくかったという方は、お時間が無駄になって申し訳ありませんが、両日のビデオを御覧ください。
＝＝＝ ４月 ZOOM 会議趣旨 ＝＝＝
今回、「土地勘のない外国人が、どこにどう投資をしていったらいいのか」という一番良くあるご質問に対する一つの回答を試みます。
具体的には、INVITATION HOMES という戸建て投資・長期賃貸経営戦略を取っている REIT のポートフォリオを見ていきます。満室率は、公開資料によるとどの市場でも、９５％前後です。
８万戸のポートフォリオですので、個人レベルの投資家が、そのまま真似することはできませんが、同社が投資をしているエリアや方式は、ここ５年から１０年という長期投資の観点から、参考になります。
ここで、ご説明をしていきます。
問題点
オンラインの各種無料資料は、個人投資家の長期投資展望に本当に役に立つのか？
◆ 中古取引業者の団体である全米不動産協会の最新のHOTNESS INDEXを見ると、トップは、オハイオ州コロンバス市。これが、個人レベルの投資家の長期戦略に役に立つかというと、疑問。
◆ ZILLOW の２０１９年トップ１０市場ランキングを見ると、より意味がありそうですが、賃貸経営は、５年１０年続きますから、「今年のトップ市場はここ」と言われても、「サンホセなんかそもそも買えない」、「来年は違うんだろうな」と悩むところ。
仲介業者さんは、売り買いが盛んになればいいわけで、当方の長期利益と方向性がマッチングしているかは、不明。
◆ 新築分譲動向も、投資には高すぎ、やはり、当方にとっては、直接関係するわけではありません。
◆ 管理組合系の資料やアパマン系の資料も、小口投資家には、無用。多くの有益かつ信憑性の高い情報は、大手向けに何千ドルとかで販売されています。
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解決方法は：
株式上場している「戸建て賃貸経営 REIT の公開情報を見て、うまくやっているところ、リソースのあるところは、どういうポートフォリオにしているかをチェックすることで、長期賃貸経営、投資の一つの手がかりとできる」という仮説に基づき、実際に、業界最大手 INVITATION HOMES のリサーチをしてみます。
参考記事は、こちらから。
いくつもの業者のうち、一番大手のインビテーションホームズのウエブサイトは、こちら。
ポートフォリオ構成等決算資料がすべて掲載されている株主用の公開情報サイト
所有している賃貸用物件プロフィールが丸わかりの一般向け空室情報サイト
今回、株主用の公開ポートフォリオのページを、アップロードさせていただきます。
２０１７年１２月３１日現在のポートフォリオ
End2017Portfolio
２０１８年１２月３１日現在のポートフォリオ
EndOf2018Portfolio
ポートフォリオの構成は殆ど変わっていません。
特に、２０１８年第四半期の売り買い実績を見ると、ほとんどの市場で売却し、ごく一部しか買い替えはできていません。
２０１８年１２月３１日現在、第四半期中のエリアごと売り買い履歴
End2018AcquisitionsDepositions
株主向けの資料を見ると、「借金をだいぶ繰り上げ返済」とありました。過去にはもっと物件取得価格は安かったと思いますが、２０１８年は、３０万ドル弱だそうです。
今は、「バイサイドは一段落、ポートフォリオ完成や資金力アップ準備をして、次の波を待つ」状態に持っていっているのではないかという気がします。
下のフリップから、典型的なテナントのプロフィールも。
INVITATION HOMES 賃貸経営の理想テナントは所得１０万ドルの共働き夫婦
AverageRenter
より細かくは、２０１９年３月に行われた投資家向けプレゼンテーションで。
外部サーチをすると、過去には、テナントに訴えられたり、また、レビューも高くありません。特に、カルフォルニアでは、福祉受給層を最初相手にしていました。
Invitation Homes hit with class-action lawsuit over late fees
Spiders, sewage and a flurry of fees – the other side of renting a house from Wall Street
こうした試行錯誤もあって、方向性として、上の「４０歳、共働き、所得１０万ドル」というアッパー勝ち組への賃貸市場への移行を進めていると感じます。
以上のことから、「現状について、優秀な人たちが大変な量のリサーチを前提に、多額の投資を行い、実証もした結果、相当精度が高まってきているのは、こういうエリアにこれだけの重点を置いたこういうポートフォリオ」という具体像が浮かび上がってきます。
個人レベルの投資家がすべて真似はできませんし、これらの市場でないと成功しないということはないでしょうが、どこから手を付けていいかわからない場合、この成功例を参考にする賃貸経営戦略はいかがでしょうか。
オンライン投資塾では、更に、人口傾向の確認方法や管理コストの確認方法等、私達が賃貸経営をする際に検討するべきポイントなどを、公開資料を使いながら、学んでいきます。
自分で統計等を調べることで、インビテーションホームズの戦略が見えてくるところまで行きます。また、それを前提に、自分はどこに投資をするかという観点を見つけていくところまで、サポートさせていただきたいと考えております。
投資塾が終わった後、２０２０年の後半には、市場に次のプレーへの布石が出てくる可能性が高いと思います。
投資なので、「これが正解」という白黒の世界はありませんが、統計等信頼できる公開データを引っ張りだす力をつけながら、それを自分の具体的な投資戦略と照らし合わせて実践をしていくという双方向の流れを作っていける、頭脳派でありかつ実践で勝てるようになっていく、そういう投資家をご一緒に、目指してまいりましょう。
投資塾お申込みはこちらからどうぞ。
わかりにくいと思いますが、この記事の添付画像は、投資塾で取り上げることができる項目リストアップのマインドマップです。PDF形式で、下からカリキュラムの参考としてダウンロードされてみてください。
これだけリストアップすると、１２回頂戴してもすべてできない可能性が高そうですので、優先順位をつけていくことになるかもしれません。その際には、参加者様のご希望に沿っていきたいです。
４月２０日参加のある方から、早速、下の感想を頂戴しました。
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中山様
今日は大変有意義な情報の共有、どうもありがとうございました。
ロサンゼルスから参加していたのですが、時間帯が夕方のため、
子供に夕飯を食べさせながら、耳だけセミナーを聞くという状態でして、
それでも聞きたかったので、参加した次第です。
僭越ながら、良かった点と改善点を記載しておきます。
明日も耳だけですが、参加させて頂きたいと思っています。
良かった点
・参加費が無料！本当にこれにつきます。私は中山さんのように天才的では無いですし、覚悟もまだまだ弱いのですが、それでも豊かな人生にするために、中山さんを目指して、考えていらっしゃる事やご意見を聞きたいと思っています。なのでブログも愛読しています。今回のセミナーもそんな思いで参加しているので、それが無料となると大変有り難いです。
・自分では考えつかない事を学べる事が本当に有意義です。特に私が本日学び得た情報としては、以下の2点が印象的でした
1．次の投資先を考えるのに有効な情報のソースは、投資額が全く桁外れでも、同じゴールを目指している投資専門のプロフェッショナルの動きを参考にしてもいいんだという点。自分は仕事柄、気になると色々な会社のIR情報からFiancial Statementを見て会社の収益を理解する事が多いのですが、同じような事が不動産投資でも有効なのだなという新しい学び。
2．不動産投資をやっていく上でやはり貧困層狙いは消耗するなと、自分の経験も重ね合わせて、再認識。これは心に刻んで、やはりターゲットなどのイメージをしっかり持って不動産投資はしていかなければと思い直しました。私は資金力もなく、時間も体力もありませんので、薄利多売ではなく、1つ1つにきちんと利益を出していく必要があるかなと思っています。
改善点
・事前に内容をしっかり把握していなかったため、セミナー中に「今日はこんな話だったのね」と理解する事により、丸腰で参加してしまった。つまりなんの準備や事前知識なく参加したため、完全なる受け身でのセミナーとなってしまった。
・質問が活発にあり、他の参加者との交流も期待したが、それが盛り上がらなったのが残念。上記の準備不足及び、私が片手間で聞いていたのが原因です。
以上、長くなってしまいましたが、今後とも宜しくお願いします。
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いきなりの内容は、みなさまにとってわかりにくかったようですので、この記事をアップさせていただくこととしました。
私も、よく、わかりにくいYOUTUBEトークを、何度もメモを取りながら聞いたりすることがあります。自分自身、最近はお恥ずかしいくらい学びが遅いのですが、主催者側に立つとついつい、「これくらい」と、省略気味になっている傾向があるようでお詫びします。
「くどすぎると失礼になるかも」とか思いはじめて、最適なさじ加減が、わからくなってしまうのです。
そういうこともありますので、その場で、チャットで、
「今のところを、もう一度」
「ここのロジックの運びを説明し直して」
「この用語を説明して」
といったツッコミを、どんどんその場でしていただければと思っています。
ZOOM には、プライベートにチャットをする方法と、グループ向けにチャットをする方法があるので、他の皆さんの手前、聞くのが恥ずかしい気がする場合は、個別に突っ込んでいただけます。
また、そもそも、匿名参加していただけるので、お互い知り合いでないわけで、旅の恥はかきすてではないですが、「通勤電車で同乗した他人」程度の関係性です。
逆に皆さんにかわってどんどんオープンに「簡単な質問」をしていただいても、全く恥ずかしくないと思います。
皆様のリアルタイムのフィードバックがないと、私が暴走してしまうだけで終わりますので、２１日参加者様、ぜひ手綱取りをよろしくおねがいします。
また、英語が得意な方、不動産はわかるけれど米国のことはあまりわからない方、米国居住だけれど不動産は素人な方、と、いろいろなプロフィールの方がおいでなので、私も、「これくらい」と思わず、少しくどくなって見ようと思います。ご自身の得意分野の話の際には少し冗漫に感じる部分が生じる可能性も生じてきますが、ご理解いただければと思います！
オンラインセミナーが開始した段階では、お互い顔を見せながら、毎月会う仲間としてお互いもっとわかり会えれば、よりスムーズにやっていけるのではないかと考えております。